Los riesgos que esconden los alquileres de temporada para los propietarios
La oferta de alquileres de temporada está aumentando con fuerza en España en los últimos meses, coincidiendo con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda.
Según los datos de Tomecasa Agencia Inmobiliaria, esta alternativa al arrendamiento a largo plazo tradicional alcanzó el 10% de todas las casas en el mercado en el tercer trimestre, tras dispararse su oferta un 39% entre julio y septiembre. El auge de estos arrendamientos, que se suelen firmar por menos de un año, ha provocado un descenso de la oferta de alquiler de larga estancia en un 12%. Algunas de las mayores caídas se han dado en ciudades como Las Palmas de Gran Canaria (-42%), Bilbao (-32%) o Madrid (-26%), y todavía por encima de la media están Sevilla, Málaga, Valencia, San Sebastián o Barcelona. Por tanto, los alquileres de temporada están proliferando en los grandes mercados.
Ante este escenario, la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) repasa en un estudio los riesgos que implica utilizar un alquiler de temporada para finalidades distintas y si es tan sencillo pasar de un arrendamiento tradicional a uno de corta estancia.
Según la compañía, detrás de este impulso de los alquileres de temporada se encuentra el «excesivo grado de intervencionismo del alquiler tradicional», que ha provocado una fuga hacia los arrendamientos de corta estancia.
Como explica José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamientos, «un alquiler intervenido, como ocurre actualmente con el alquiler tradicional o de larga estancia, origina una desconfianza e inseguridad entre los arrendadores, tanto particulares, como institucionales, que ven cómo se les ponen límites a sus inversiones y por ello huyen nada más que pueden de este tipo de alquileres, bien hacia la compraventa o hacia otras formas de arrendamientos menos intervenidas, como pueden ser los arrendamientos de temporada». Los alquileres de habitaciones y el alquiler turístico son otras de las fórmulas que más están proliferando recientemente.
En el caso concreto de los alquileres de temporada, detalla Zurdo, los arrendadores pueden fijar libremente las rentas de sus alquileres, no existen prórrogas obligatorias, las actualizaciones de rentas, si las hubiere, son libres, pueden recuperar antes la posesión de las viviendas arrendadas, no existen zonas tensionadas, etc.
Sin embargo, esta alternativa también conlleva riesgos. Según ANA, «la temporalidad de un arrendamiento de temporada no puede basarse en la duración de los arrendamientos». Además, recuerda que «si los inquilinos demuestran que no tienen una vivienda donde residir habitualmente, el alquiler de temporada se convierte en un alquiler tradicional».
De hecho, el director general de la compañía insiste en que «puede tener consecuencias muy importantes para los arrendadores cuando suscriben alquileres de temporada sin obedecer la temporalidad de los inquilinos a una causa concreta y cierta. Ambos tipos son arrendamientos en donde residen personas o familias a cambio de una renta establecida, lo que les diferencia es que, en los alquileres de temporada, la residencia temporal de los arrendatarios en las viviendas tiene que obedecer a una causa concreta y cierta que debe reflejarse en los contratos, ya sean los motivos de la temporalidad de los inquilinos de tipo laboral, por estudios, motivos vacacionales, médicos…, pero siempre debe haber una causa que justifique la temporalidad de los arrendamientos y que los inquilinos siguen manteniendo su residencia habitual en otros lugares distintos al domicilio que arriendan».
Así, el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler denuncia que “lo que sería ilegal, como vienen haciendo en la actualidad muchos arrendadores, es justificar la temporalidad de los arrendamientos solo basándose en su duración, alegando que si el plazo de duración es inferior al año estaríamos ante arrendamientos de temporada”. Y es que, como argumenta Zurdo, “un arrendamiento de temporada puede tener perfectamente una duración superior al año, pero también un arrendamiento tradicional puede tener perfectamente una duración inferior al año”.
Según el abogado, las consecuencias que tiene arrendar una vivienda como de temporada cuando el objetivo de los inquilinos es que sea su vivienda habitual y haya vocación de permanencia, son muy graves para los arrendadores, ya que «si los inquilinos demuestran que no tienen otra vivienda donde residir habitualmente, ese alquiler aparentemente denominado como de temporada, que se había suscrito por un plazo inferior al año, pasa a tener la consideración de arrendamiento tradicional, pudiendo prorrogarlo los inquilinos a su finalización, hasta los cinco años o incluso hasta los siete, cuando los arrendadores son personas jurídicas. Y además, en muchos casos, sin que los arrendadores puedan actualizar las rentas, porque en un alquiler que se quiere hacer pasar como de temporada no se suele prever una actualización de rentas».
A tenor de estas consecuencias, Zurdo recuerda que «es importante que los arrendadores comprueben la veracidad de las justificaciones que presenten los inquilinos para acreditar la temporalidad de su residencia, y nunca se inventen causas de temporalidad simuladas para arrendar sus viviendas a través de este tipo de arrendamientos, porque los inquilinos lo tienen muy fácil: si acreditan que residen en la vivienda de forma habitual porque no tiene otra vivienda donde vivir, ese arrendamiento de temporada se consideraría que es un arrendamiento tradicional de vivienda».
El problema es la poca oferta
Desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) insisten en que «la realidad nos está demostrando como un mercado intervenido desplaza inversiones, no solo de un tipo de arrendamientos a otros tipos menos intervenidos, sino también de unos lugares a otros menos intervenidos”. Y también en la necesidad de aumentar la oferta para reducir la presión sobre el mercado del alquiler.
«Todos los arrendadores que quieren salirse del alquiler tradicional hacia otro tipo de arrendamientos, son precisamente los que podrían generar más oferta en el mercado del alquiler tradicional para que bajaran los precios, y en cambio la reducen por el intervencionismo exagerado al que ven sometidos sus alquileres. El verdadero problema del alquiler no está en la demanda, sino en la oferta, y vemos cómo las últimas medidas adoptadas por el Gobierno excitan de sobremanera a la demanda y en cambio penalizan a los que puede hacer aumentar la oferta de viviendas, que son los arrendadores”, concluye Zurdo.
